防水可以降低维修和维护成本。及时的防水措施可以避免长期水损引起的昂贵修复费用。今天让小编来大家介绍下关于外墙损坏由业主处理还是物业的问题，为在防水方面有需要的人群解疑答惑。
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1.楼房外墙脱落砸坏东西谁负责2.外墙开裂物业不管怎么办
楼房外墙脱落砸坏东西谁负责
法律分析
外墙脱落砸到人在保修期内的由建筑的建设单位来负责。如果超过保修期，发生的外墙脱落，造成人身财产损害的，建筑所有权人和管理人应该承担赔偿责任，也就是说如果建筑物归单位所有，则由单位承担责任；如果建筑物是商品房，则应由业主和小区物业部门承担责任。如果已经过了质保期，小区的业主都按时缴纳了物业管理费，也缴纳了维修基金，这时候就可以向物业公司反映，由物业公司申请动用维修基金。一个小区如果有三分之二的业主同意，那么就可以使用维修基金。如果没有交物业管理费，也没有交维修基金，是一些老旧小区，这时候就应该由整栋楼的居民来承担。如果需要赔偿，赔偿金也应该由所有的住户来平分。
法律依据
《中华人民共和国民法典》 第一千二百五十二条 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。
外墙开裂物业不管怎么办
好，如果你是小区的业主，外墙坏了，这属于公共的部分，应该由物业维修，而且物业维修的时候，需要动用公共维修基金，并不需要业主维修。
公共维修基金
新房入住，大家最关心房屋质量问题。如果出现渗水、开裂等房屋质量问题，房屋需要维修，这个时候大家会想到买房时缴纳的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金？房屋维修基金缴纳比例是多少？房屋维修基金怎么用以及在哪些情况下可以使用呢？
一、维修基金介绍
房屋维修资金俗称大修基金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。各地区对维修基金的使用范围都有各自的条款，均是依据建设部和财政部颁发的从2008年2月1日起实施的《住宅专项维修基金管理办法》而制定的细化条款。如：重庆市自2011 年 3 月 1 日起施行《重庆市物业专项维修资金管理办法》。
二、维修基金使用范围
（一）用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造；
（二）物业共用部位一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（三）共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、大修基金怎么算
（一）新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应缴纳首期维修基金
1、配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。
2、配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。
（二）重庆市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为
1、有电梯的，按每平方米建筑面积 80 元交存；
2、无电梯的，按每平方米建筑面积 50 元交存。
主城区范围外由各区县人民政府确定。
四、维修基金专户的开立
维修资金管理实行专户存储、专款专用。维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立账，并分列每套住宅单元的分户账;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立账，并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
五、维修基金申请程序
（一）维修资金划转业主大会管理前
1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
2、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
3、物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
4、物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。
法律主观：
飘窗外墙开裂超出责任保修期的，物业需要负责。小区建筑物外墙脱落的责任保修期内由建设单位承担，超过保修期由建筑的所有权人、管理人或者使用人承担。
法律客观：《物业管理条例》第三十五条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十四条
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
浏览本文，想必大家都对外墙损坏由业主处理还是物业处理有了一定的了解，建筑防水的重要性无论是在住宅、商业建筑还是公共设施中都不可忽视，它是保护建筑物和人们财产安全的基础，对于社会和经济的可持续发展至关重要，希望以上内容对您有用，能解决您的问题，更多防水问题请咨询防水专业人员。
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